Собственники и арендаторы при заключении сделки о найме жилья в большинстве своём привыкли полагаться на интуицию и доверие. Однако такие сделки нередко заканчиваются неприятными последствиями в виде неожиданного выселения или порчи имущества. И самое главное – нет возможности предъявить что-либо второй стороне.
Всё дело в письменном договоре. Потратив 30 минут на составление и подписание договора об аренде, и владелец квартиры, и арендатор обезопасят себя от неожиданных последствий. Бланк договора найма жилья можно скачать в сети или получить, обратившись к юристам.
Как правильно составить договор аренды
В первую очередь для подписания договора необходимо подготовить такие документы, как:
· Паспорт собственника(-ов), арендатора и всех, кто будет проживать в квартире.
· Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру. В случае, когда собственников несколько, можно использовать несколько вариантов получения согласия от каждого либо письменное разрешение, либо доверенность на одного из собственников, который заключает договор, либо личное присутствие всех собственников при подписании договора.
· Оплаченные квитанции по коммунальным платежам в качестве доказательства отсутствия долгов.
· Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире граждан, от которых также потребуется разрешение на сдачу жилья.
Все эти документы вписываются и прикладываются к договору. Важно проверять подлинность вписанных данных.
Сроки аренды
Договор может быть краткосрочным или долгосрочным. Отличаются они не только длительностью, но и процедурой выселения арендатора.
Краткосрочный договор – это договор, рассчитанный не более чем на 1 год. Продление такого вида договоренности необходимо подтверждать письменно. Если этого не произошло, владелец квартиры может решить оставить ли арендатора или подыскивать новых жильцов. Сроки выселения важно указать заранее – обычно на эту процедуру выделяется от 3 дней и более. Если сроки не указаны, собственник не имеет права выселить арендатора до окончания договора.
Долгосрочный договор (от 1 года до 5 лет) усложняет процедуру выселения в этом случае владелец квартиры обязан предупредить арендатора о желании прекратить договор не менее, чем за 3 месяца. Если этого не произошло, договор автоматически продлевается на прежних условиях.
Имущество и его состояние
Всё имущество должно быть передано в аренду в хорошем состоянии, бытовая техника должна работать. Для фиксации этих критериев необходимо вписать в договор перечень передаваемого имущества и оценку его состояния. Осмотр проводится совместно арендатором и собственником, после чего каждый ставит свою подпись на бланке акта приема-передачи жилья. В некоторых случаях для уверенности можно сделать фотографии, к примеру, чтобы доказать, что царапина на ламинате была ещё до заселения.
В случае, когда после заселения обнаружились неисправности техники, сантехники и прочих составляющих квартиры, арендатор должен сообщить об этом собственнику, а собственник обязан устранить недостатки за свой счет и в короткие сроки. Однако это касается только того, что не учтено в акте приема-передачи жилья – если неисправность была известна, и арендатор согласился с ней, значит устранять её при необходимости он должен самостоятельно.
Это же касается причиненного ущерба. Если в процессе проживания арендатор или кто-то, кто проживает с ним, разобьет телевизор или сломает стиральную машину, арендатор обязан устранить этот ущерб за свой счет.
Ремонт, перестановки, улучшения
Важно прописать в договоре все нюансы, которые касаются ремонта или переделывания чего-либо в квартире. Капитальный ремонт полностью лежит на собственнике квартиры, а косметический с разрешения собственника могут провести жильцы. Есть несколько вариантов, как решить вопрос с ремонтом.
Арендатор проводит ремонтные работы в счёт арендной платы. Частями или полностью. Необходимо подтверждать все проведенные работы чеками о покупках материалов или оплате труда.
Арендатор проводит ремонтные работы, по окончанию которых собственник полностью возмещает ему сумму, затраченную на это.
Кроме того, улучшения в жилье делятся на отделимые и неотделимые. К неотделимым можно отнести обои, покрытие пола, замену ванны и прочее – забрать это с собой арендатор не может, не испортив состояния квартиры. За такие улучшения можно потребовать возмещения, если в договоре было дано разрешение на изменения.
Отделимые – стиральная машина, кондиционер, мебель – арендатор может забрать с арендованного жилья. В данном случае необходимо решать, будет ли хозяин квартиры возмещать за эти улучшения или квартиросъемщик может их забрать.
Арендная плата
В договоре необходимо прописать порядок и условия внесения платы за аренду жилья. Конкретно указывается день внесения платы, способ (наличными или на карту, реквизиты которой обязательно нужно указать) и возможная отсрочка. На отсрочку обычно даётся 5 дней, по истечению которых начисляются штрафные санкции в размере 1-2% за каждый день просрочки платежа.
Если владелец жилья требует залог или оплату на несколько месяцев вперед, это обязательно прописывается в договоре.
Кроме того, важно указать, как часто арендодатель может повышать сумму ежемесячного платежа – обычно не более 10-12% один раз в год. Если пункт не прописан, собственник обязан уведомлять жильцов о повышении в письменном порядке. Жильцы в свою очередь имеют право отказаться и расторгнуть договор аренды.
Квартиросъемщик имеет право потребовать снижения платы за аренду, в случае, когда условия проживания ухудшились не по его вине.
Дополнительные параметры договора
Частота посещений собственником жилья должна быть прописана. А также должен ли собственник предупреждать о посещении. Приход гостей, содержание животных, курение в помещении – все эти пункты необходимо обсудить и прописать решение по ним в договоре.
Подать в суд собственник может только в том случае, если письменно уведомлял жильцов о нарушениях, после чего жильцы не устранили причины этого.
Решение владельца жилья продать помещение, то есть сменить собственника, не является поводом для расторжения договора. В данном случае собственник обязан соблюдать условия, прописанные в пункте «Сроки договора».
Таким образом, соблюдая все правила заполнения договора аренды жилья и собственник, и арендатор смогут обезопасить себя и своё имущество от непредвиденных ситуаций и недобросовестности одной из сторон.