Иногда жильцы арендуемой квартиры вместе с хозяевами обоюдно приходят к решению о расторжении соглашения об аренде. В этом случае просто оформляется расторжение. Однако часто разрыв договоренностей приводит к конфликтной ситуации – не своевременно известили о намерениях, есть задолженность по коммунальным платежам, испорчено имущество собственника жилплощади. В статье рассматриваются важные аспекты, помогающие избежать затягивания конфликта.
Основания расторжения договора арены
Прекратить действие договора аренды жилого помещения вправе как владельцы жилья, так и наниматели.
Инициаторами прекращения действий соглашения могут выступать собственники жилплощади по следующим причинам:
1. Задержка арендной платы (более чем на 2 месяца, если иной срок не установлен договором).
2. Регулярные и мотивированные претензии соседей относительно жильцов.
3. Несвоевременная оплата услуг ЖКХ.
4. Отказ в посещении квартиры владельцами в установленное договором время.
5. Значительный урон мебели, технике.
6. Игнорирование правил санитарной и пожарной безопасности.
7. Несогласованные с владельцем жилья изменения, перепланировка.
8. Наличие домашних питомцев, заведенных без одобрения собственника.
Основаниями для расторжения договора со стороны арендаторов выступают:
1. Неисправная бытовая техника, нарушения санитарных норм и другие неисправности, о которых владельцы умолчали (нерабочий бойлер для нагрева воды, засорившаяся канализация);
2. Если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но произошло это не из-за действий нанимателей (пожар, затопление);
3. Если съемщикам ограничили доступ в квартиру (смена замков);
4. Собственник вселил еще нанимателей.
Последние два случая выступают не только основанием для расторжения договора, но и для обращения в суд.
Способы расторжения
На законодательном уровне разрешены несколько путей прекращения договора аренды квартиры:
1. Обоюдно путем подписания соглашения.
2. С помощью профессионального медиатора, юриста, который проанализирует обстоятельства и основания для действий сторон, поможет составить правильно мирное соглашение.
3. В судебном порядке при наличии неразрешенного конфликта между сторонами.
В первых 2-х случаях стороны подписывают соглашение, и на этом ситуация разрешается. В последнем случае потребуется серьезная подготовка к разбирательству, выстраивание линии поведения в суде, предоставление доказательственной базы.
Алгоритм действий при досрочном расторжении соглашения
Если стороны пришли к выводу о прекращении договора и не имеют друг к другу претензий, то порядок действий такой:
1. договорившись о дате подписания соглашения о расторжении договора, встречаются и подписывают документ;
2. также в новом соглашении можно указать конкретное число, когда жильцы должны освободить квартиру, указать следует и порядок взаиморасчетов.
Со стороны нанимателей должен быть соблюден такой алгоритм действий:
1. Извещение владельца о своих планах заблаговременно с указанием причин.
2. При согласии собственника подписывается соглашение будет действовать ранее описанный порядок.
3. Если же собственник отказывается от расторжения соглашения или имеет претензии относительно ухудшения квартиры по вине нанимателей, то далее последует обращение в суд.
Как составить соглашение о расторжении
Документ составляется в письменном виде и подписывается сторонами собственноручно. В договоре необходимо прописать все индивидуальные условия.
Однако общее содержание для всех соглашений практически неизменно:
· информация о сторонах – ФИО, сведения из паспорта;
· реквизиты арендного договора – когда и где подписан;
· оценка исполнения условий (передача арендной платы и ключей, состояние имущества и квартиры, возвращение залога или депозита);
· конкретное обозначение, когда договор или взаимные обязательства перестают действовать (сразу после подписания или в оговоренное время);
· отражение дополнительных условий при необходимости.
Обычно документ составляется в 2-х экземплярах для каждой из сторон.
Извещение сторон
Каждая из сторон обязуется уведомить о намерении прекращения действий арендного договора. Обычно срок извещения прописывается в договоре.
Однако при отсутствии упоминания о сроках, ориентироваться следует на законодательные нормы:
1. Если инициатором выступает владелец квартиры, то изначально он направляет извещение жильцам с просьбой об устранении причин возможного расторжения аренды, указывает срок для их действий. Если наниматели не устранят причины или проигнорируют обращение, то можно выступать с намерением о расторжении договора аренды (частые жалобы соседей на шум от жильцов, курение в подъезде), если наниматели не прекращают действий, то договор расторгается.
2. В остальных случаях, уведомить о намерениях необходимо от 1 до 3-х месяцев до прекращения договора (владелец решил продать жилье и больше не сдавать в аренду, намерен поселиться сам в квартире или поселить родственников).
Таким образом, расторгнуть договор аренды жилплощади возможно как со стороны собственника, так и со стороны жильцов. Однако о своих намерениях необходимо предупредить заранее.